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전세사기에 대한 이슈는 늘 끊임없이 발생하고 있지요.
정부에서 움직여 여러제도를 논의 중이지만 명확하게 시행되는건 아직 없습니다.
현재 정부에서 논의중인 수많은 안건중 하나인 전세신탁에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 전세신탁 정의와 목적
※ 전세신탁은 임차인이 납부한 보증금의 일부 또는 전부를
집주인이 아닌 제3기관(예: 주택도시보증공사 HUG 등)에 미리 예치해 관리하는 방식
※ 전세사고가 발생한 후 보상하는 “사후 구제” 중심에서 벗어나, 보증금 유출을 방지하는 사전 예방형 장치라는 점이 핵심
※ 보증금이 임대인 계좌로 바로 이동하지 않게 설계하는 개념
※ 전세사기 · 깡통전세 위험이 큰 구간에서 예방효과 기대됨
2. 전세신탁 구조: 누가 보증금을 관리하나
※ 전세신탁은 보증금을 HUG 등 제3기관이 예치·관리하고,
※ 계약 조건에 따라 임대인에게 지급되거나 사고 발생 시 반환 재원으로 기능하도록 설계되는 방향 추진 중
※ 전세신탁은 모든 계약에 있어서 강제 의무 사항이 아님
※ 보증보험 의무가 있는 민간임대사업자 등을 대상으로 선택제 도입 추진
3. 전세신착 과 전세보증금반환보증(보증보험)의 차이점
※ 전세보증금반환보증(전세보증보험)은 사고 발생 시 보증기관이 대신 지급하고 추후 구상권을 행사하는 사후 보장 제도
※ 반면 전세신탁은 애초에 보증금을 제3기관에 예치해 사고 자체를 줄이려는 사전 통제 성격
4. 전세신탁의 기대효과
※ 보증금 유출 차단으로 사전 예방
* 보증금이 임대인에게 그대로 넘어가면, 임대인의 채무·체납·다중담보 상황에서 보증금 회수가 어려워질 수 있음
* 전세신탁은 그 위험구간을 줄이는 방향으로 논의됩니다.
※ 전세시장 신뢰 회복 장치
* 전세사고가 반복되고 있어 임차인은 “안전한 계약”을 원함
* 예치 · 관리 구조 자체가 바뀌면 심리적/구조적 안전성이 커질 수 있음
※ 전세신탁의 한계 · 주의사항
* 도입 범위·세부 규정이 아직 확정은 아님(도입 추진/검토)
* 임대인 참여 유인(수익률/운영조건)이 관건
* 전세신탁은 임대인 입장에선 자금 운용이 제한될 수 있어 이점이 변수가 될 수 있음
※ “전세신탁 = 무조건 안전” X
5. 신탁등기 ≠ 전세신탁
1) 전세신탁(보증금 예치·관리)
* 임차인 보증금을 제3기관에 예치해 보호하려는 제도/장치
2) 신탁등기(신탁부동산)
* 주택 “소유권”이 신탁회사(수탁자)로 넘어가 있고, 등기부에 신탁 관련 표시 및 신탁원부가 존재하는 부동산
* 전세계약은 신탁원부 내용과 수탁자 동의 여부에 따라 리스크가 커질 수 있음
※ 신탁등기 부동산은 신탁원부에 “임대차는 위탁자에게 위임하지만 책임은 위탁자 부담” 같은 조항이 있을 수 있어,
임차인이 보증금 회수에서 불리해질 수 있다는 위험이 있음
6. 계약 전 체크리스트
※ 등기부등본 확인 → 신탁등기 / 근저당 / 가압류 / 압류 체크
* "신탁” 문구가 보이면 신탁원부 발급 후 확인
※ 신탁등기 : 신탁원부 확인 + 수탁자(신탁회사) 사전 서면동의 확보
* 누가 임대 권한을 갖는지, 동의가 필요한지 가 핵심
※ 보증상품(전세보증금반환보증) 가입 가능 여부 확인
* 상품별로 요건이 다르니, 본인 상황(보증금·지역·대출 여부 등)에 맞게 확인
※ 전입신고 / 확정일자 등 기본 권리 확보 => 입주 즉시
* 제도와 별개로 “내 권리의 우선순위”를 만드는 핵심 절차